政策扶持撬动行业转型发展

为了全面贯彻温家宝总理在“两会”政府工作报告中提出的“大力发展物业服务业”的指示精神，进一步落实科学发展观，促进物业管理行业稳定、健康、持续发展，今年以来，四川省的《四川省物业管理条例》和成都市《关于进一步做好全市物业管理工作的意见》相继出台。再次基础上，政府主管部门还积极推出一些列具体扶持措施，大大促进了成都市物业服务业的发展。

完善相关政策法规，促进和谐物管建设

1.出台两个文件。

多年来，在实施行业监管和行业发展研究过程中，就如何推动物业管理的健康、持续发展，成都市相关主管部门达成了一个共识：要切实化解矛盾，减少纠纷，就一定要在政策和法规的层面做好顶层设计。

为此，去年三月份，借成都市葛红林市长到市房管局调研的东风，推动出台了《关于进一步做好全市物业管理工作的意见》。这一文件对于成都市物业服务业的发展具有重要意义。比如，文件提出推行物业管理全覆盖，明确规定：农民集中居住区100户以上规模的，必须实行物业管理。在成都市，这意味着物业管理项目将增加1500多个，这是一个很大的市场。

另一个文件是今年3月29日出台的《四川省物业管理条例》。作为四川省物业管理行业专家代表，我全程参与了条例的出台过程。这个条例的出台历时两年半，做了大量的调研工作。当初设想这个条例至少要管5至10年，否则我们宁愿不出台。条例出台后，业界归纳出了总计36个亮点。比如，物业管理中空置房物业费的问题，四川省之前的相关文件规定：空置房半价收取物业费；而新出台的《四川省物业管理条例》规定：空置房也要足额缴纳物业费。

总之，通过出台政策，指导、规范、促进行业发展的作用十分显著。对于物业管理行业自身而言，我们应该积极争取，参与到政策层面，从顶层设计上去规范、引导乃至扶持行业的发展。

2.提质扩面，推动城乡物业管理全覆盖。

这个方面的问题，《中国物业管理》杂志已经给予了很多的关注，在此，就不再展开讲了。但是，我们成都市有两个概念要告诉大家：物业服务企业和物业管理其他管理人。成都市在推进城乡物业管理全覆盖的过程中，没有死角——物业服务企业不管的，由物业管理其他管理人。在成都市首批试点中，锦江区在此方面做得非常好。

3.鼓励和推动政府单位购买服务。

成都市《关于进一步做好全市物业管理工作的意见》明确规定，为了鼓励和推动行业的发展，所有政府机关物业都要购买服务，这是一个很大的市场。

此外，成都市还设立了一个96110信息台。最近，信息台和气象台进行合作，今年的几次大雨，都是气象台为我们行业及时发布的信息。从实践来看，类似形式的合作对行业的发展也有非常好的促进作用。

着力解决行业发展中的热点难题问题

1.发布两个地方标准。

在成都市房管局的组织下，由成都市技术监督局设计院推出了两个标准，解决了两个问题。一个是《维修资金分类指导标准》。该不该使用维修资金，看一看这个指导标准就知道了，公信度强，权威性高，解决了很多矛盾问题。第二个是对物业服务进行等级划分。成都市技术监督局将物业服务划分出五级标准，以前，业主总是感觉自己的钱交多了，企业总是觉得钱收少了。现在，业主交多少费用可以享受哪些服务都有了明确的规定，权威性增强了，解决了质价相符的问题，效果非常好。自去年12月发布至今，涉及到物业服务标准和物业服务质量的纠纷越来越少了。

2.完善物业服务收费办法。

目前，我们正在与成都市发改委、物价局讨论这个问题。新的物业服务收费办法有望在党的十八大会议后出台。新办法出台后，将解决几个实实在在的问题。比如，装修期间，废渣处理原来收费是2元钱/平方米，现在要翻倍到4元钱。装修管理费、电梯管理费原来是1分钱/平方米，现在有望调到6分钱或9分钱。还有物业管理收费的备案问题，我们实行的是5级标准管理，1-4级可以无须备案，直接通过，5级以上就要到物价局备案。再就是关于一些费用的代收和垫支问题，这次要通过物价局的文件明确规定：禁止任何单位和个人要求物业服务公司代收和垫支任何其他费用。

3.维修应急预案绿色通道。

成都市开通了维修应急预案绿色通道，对涉及的物业管理中的12个问题，开辟绿色通道，快速解决问题。比如，电梯坏了，可以直接找绿色通道，应急使用维修资金，从根本上解决了维修资金使用难的问题。

4.主管部门与法院联合举行纠纷调解座谈会。

这个纠纷调解座谈会主要是通过中级人民法院来解决物业管理纠纷中的风险边界问题。目前，行业主管部门与法院已就13个问题达成了共识。比如，物业服务公司不是包治百病的，责任是有边界的。业主家里被盗、高空坠物、车子丢失等等，该不该物业服务公司负责？以后在涉及到这些问题时有了解决办法。

加强业主大会的设立指导和业委会的管理与培训

物业管理的发展离不开业主，业主是物业管理最重要的主体之一。因此，物业服务业要真正转型和发展，业主专业和相关法律素质的提高势在必行。为此，成都市做了以下几件事：

1.行业协会成立业主委员会工作研究会。

业主委员会工作研究会由业主委员会主任代表、行业专家代表，政府代表、法官代表和律师代表组成。业主委员会工作研究会今年研究的主题是业主委员会的工作成就和议事流程。

2.明确业主大会设立率等几个重要问题。

一是要求确保业主大会设立率2012年全市达到60%，2013年达80%；二是所有未设立业主大会的小区不能对物业费调价；三是在业主大会和业主委员会成立之前，小区设施设备的管理和维修归开发商负责。

3.制定业委会培训大纲和教辅导材。

业主委员会成员专业能力和法律素质的提高，有助于他们完善职责、尽职尽责。同时，作为物业管理的一方责任主体，有助于其推动物业管理行业的发展。今年，成都市预计培训业主委员会主任和副主任1000余人。在接下来预计用三年的时间，对所有业主委员会主任和副主任轮流培训一次。

政策扶持撬动了行业的转型和发展。可以说，成都市相关条例、政策的出台和措施的推行，不仅使成都市物业服务业发展有了政府的支持，政策法律的保障，同时，也标志着成都物业服务业逐布走向成熟，行业得以健康、持续发展。

编辑：杨萌