物业服务企业在无助中挣扎 在困境中生存

物业服务企业在无助中挣扎 在困境中生存

　　都物业服务企业从出生到现在，不过短短十余个年头，物业服务企业在服务中成长，在辉煌中成熟。可是她的脚步是蹒跚的，她的步履是艰难的，个中艰辛，难以为人道。

　　十余年的发展，物业服务企业已经经过了从企业时代到业主时代的过渡。所谓企业时代，是指企业有一定的自主权、工作权、话语权，企业有自己的发展和历练 空间，所谓业主时代的显著标志是指业主有序而有意识的介入物业服务的全过程。换言之，企业的经营不完全取决于自己，而是要在很大程度上取决于业主的“脸 色”，而业主的好脸色，源自于付出最少的亘古不变的费用换取最优秀不断上升的服务质量。这样问题就来了，任何企业都是以经济盈利为最高存在原则，不盈利的 企业不论它的服务质量有多高，管理水平有多好，和谐程度有多好，它都不是企业的终极目标，也不能衡量一个企业的好。不应该把社会效益过多的加在一个岌岌可 危的企业身上，社会效益的体现，必须是以经济效益为基础的，否则就是无源之水，无本之木。
物业服务企业目前面临的生存环境，可用严峻来概括，其恶劣程度已到了实在难以承受的地步，很多企业已经到了难以为继，命悬一线之境。本公司在2008年 1-3月接收了14个楼盘，其中11个均为二手楼盘。经了解，多为前任物业企业，经济严重亏损，无法继续经营下去，而不得不选择了退出项目，更有甚者，有 的物业服务企业在日益严峻的环境中因无力走出困境而纷纷倒闭。

　　当前，物业服务企业面临的困境主要表现在以下几个方面：
一、人力资源成本大幅上升
　　物业服务企业主要服务类型为居住物业，居住物业定价往往偏低，从而决定收入的60%用于人工费用，这一点上说明我们的企业是“吃 饭”物业，主要解决的是就业问题，1996年我公司秩序维护员的平均月工资为420元，加上相关费用，工资总数为500元/月左右，现在的最低月工资标准 为650元，加上月保险费用212元（综合社会保险）、生活费180元，其他相关费用120元，合计1162元，涨幅132.4%。截止07年末，政府对 最低的工资标准先后进行了调整，分别为：450元、580元、650元，非全日制用工小时最低工资标准也由3.70元、4.30元、4.90元，分别调整 为：4.90元、5.60元、6.40元，各档的上调幅度为在30%—32.4%之间，人力资源成本的大幅上升，成为企业不能承受之重。

二、物价上涨，造成剧烈成本增加
　　近年来伴随着物价不断上涨造成员工的生活成本也大幅度提高。1996年的时候员工的平均生活费在成都只需支出80元/月左右，近年随着通货膨胀，员工的生活费支出也直逼180—200元/月。

　　水电费的价格上调也是物业服务成本上升的突出原因。以成都市近年来水电费为例：
（一）2003年至今自来水价格： 

 （二）2003年至今电费的价格：
2003年

2005年
 
2007年非居

　 　问题是物业服务企业的公共能耗费用水、电的定价标准是按服务行业和非居用电来执行的，事实上物业的公共能耗水电只是用于维持居住物业居民生活的一部份。 物业服务的能耗费之高也就可想而知了。据我们对5个电梯楼盘的收支费用调查统计：能耗费用占到了物业费收入的26%¬—41%，再加上人工费用等其他费 用，物业服务企业的负担苦不堪言。

（三）维修材料上涨

　　通过上表可以看出，维修材料费用平均涨幅为114.3%。现在物业服务企业面临的无奈局面 是，所有的费用都在调高，所有的价格都在上涨，而恒定不变的物业服务费：1996年居住物业0.30元/m2•月,2008年仍然是0.30元/m2• 月，这就是物业服务企业的可怜和无奈。

三、政策税费因素
　　目前，大多数物业服务企业的服务收费计费模式为包干制，国家政策规定应按收入5%的标准交纳营业税、加上教育附加费和城市建设税， 为收入的5.8%。而政府规定的物业企业的管理费用才是5%左右。据了解，很多老旧小区甚至2%—3%都无法达到，企业的利润就更谈不是上了，因此造成老 旧小区物业服务品质上不去，纠纷不断的现状也就在所难免了。

　　通过上述可以看出：物业服务企业的支出，近年来两大特点,一是多，二是大，实为企业难以承受之重。

四、物业服务费的定价机制
　　物业服务企业的三个特征：社会化、专业化、市场化。由于物业服务涉及千家万户，根据“价格法”的规定，应当实行政府指导价（市场调 节价仅限高档物业）。成都市物价局、成都市房产管理局《关于进一步规范物业服务收费的通知》（成价费[2007]268号）：明确五城区物业服务收费实行 政府指导价，基准价和浮动幅度（见表）：

　　通过此表可以看出，一级服务等级即使上浮20%，有电梯的也仅为2.10元/m2•月，无电梯的为1.38/m2•月。虽然四级物业服务等级无下浮，但上浮20%也仅为有电梯0.72元/m2•月，无电梯0.42元/m2•月。

　　现在的问题，一是即使业主同意上浮20%，由于基准价是2004年制定的，当时就明显偏 低，再加上是五年来的第一次调整。与物价的上涨幅度来说也是远远跟不上的，物业企业无法担负上涨的工资，这也难怪物业员工流动率达到了50%—90%（秩 序维护员）程度，由此可见物业企业的艰辛了。二是接受四级服务的业主情愿物业企业按最低标准提供服务也不同意上调那可怜的0.12和0.07元的费用。这 就是造成物业企业两难的困境：想提高服务质量，费用上不去；不提高服务质量，企业的服务宗旨又不能兑现。

　　我们的困境在于唯独收费没有实现真正的市场化。

　　物业服务企业她的形态是弱小的，但弱小不等于卑微，她的历史是短暂的，但短暂不代表没有生 存的权利。她的好与不好、强与不强直接影响着社会的稳定与和谐。她与构成社会的最微小的细胞有着血脉相连的维系，有道是天下未乱蜀先乱，天下未治蜀先治。 这难道不是对物业服务企业的描述吗？泰戈尔说：“小草啊，你虽然卑微，但拥有足下的土地”，这是物业服务企业的自勉，也是自嘲。我们期望，对于被誉为朝阳 产业的物业服务行业，能够得到政府的扶持，业主的理解，社会的关注，历史的认同。我们期盼着这一天早日到来