弘扬《报告》精神 促进物业服务发展

 为了全面贯彻温家宝总理在“两会”政府工作报告中提出的“大力发展物业服务”的指示精神，进一步落实科学发展观，促进物业管理行业稳定、健康、持续发展。2012年，四川省《四川省物业管理条例》和成都市《关于进一步做好全市物业管理工作的意见》相继出台，并采取一些列支持措施，这政策和措施对成都市物业服务发展来说意义非凡。

一是完善相关政策法规，促进和谐物管建设

1.出台两个文件。

多年来，在建设物业管理方面，成都市相关主管部门，在管理和研究行业发展过程中，达成一个共识：行业条例政策出台后，要切实化解矛盾，减少纠纷，一定要到政策和法规的层面做好顶层设计。为此，去年三月份，借葛红林市长到房管局调研的东风，推动出台了《关于进一步做好全市物业管理工作的意见》，以更好地推动物业管理的发展。比如，推行物业管理全覆盖，文件明确规定：农民集中居住区100户以上规模的都必须实行物业管理，这意味着物业管理项目增加了1500个，这是一个很大的市场。再者，为了鼓励和推动行业的发展，所有政府的物业都要购买服务，这又是一个更大的市场。

另外一个是今年3月29日出台的《四川省物业管理条例》。作为四川省的行业专家，条例出台我全程参与。这个条例的出台历时两年半，做了大量的调研工作。当初设想这个条例要管5—10年，否则我们宁愿不出台。《条例》总计大概有36个亮点，这些都是行业的生命所在。比如，物业管理中空置房物业费的问题，四川省之前的相关文件规定：空置房半价收取物业费；而新出台的《条例》规定：空置房也要足额缴纳物业费。

总之，通过出台政策指导、规范、促进行业发展的作用显著，我们应该积极参与到政策层面去，从顶层设计上去规范行业的发展。

2.提质扩面，推动城乡物业全覆盖。

这个方面杂志关注的已经很多了，在此就不展开了，但我们成都市有两个概念要告诉大家：物业服务企业和物业管理其他管理人。我们推行物业管理城乡物业全覆盖没有死角，物业服务企业不管的，还有我们物业管理其他管理人。成都市首批试点中，锦江区做的非常好，感兴趣的可以借鉴。

3.鼓励和推动政府单位购买服务。

这个前面已经讲过，这里不再重复。此外，成都市还设立了一个96110信息台。最近，信息台和气象台进行合作，今年的几次大雨，都是气象台为我们及时发布的信息，类似形式的合作对行业的发展也有非常好的促进作用。

二是着力解决行业发展中的热点难题问题

1.发表两个地方标准。

在房管局的组织下，由成都市技术监督局设计院推出了两个标准，解决两个问题。一个是《维修资金分类指导标准》，该不该使用维修资金，看一看指导标准就知道了，公信度强，权威性高，解决了很多矛盾问题。第二个是对物业服务进行等级划分，市技术监督局将物业服务划分出五级标准，以前，业主总是感觉自己的钱交多了，企业总是觉得钱收少了。现在，业主交多少费用可以享受哪些服务都有了明确的规定，权威性增强了，解决了质价相符的问题，效果非常好。自去年12月发布至今，涉及到物业服务标准和物业服务质量的纠纷越来越少了。

2.成都发改委完善出台服务收费办法。

目前，我们正在与成都市发改委、物价局讨论这个问题，该办法有望在党的十八大会议后出台，有望解决几个实实在在的问题。比如，装修期间，废渣处理原来收费是2元钱/，现在要翻倍到4元钱。装修管理费、电梯管理费原来是1分钱/平方米，现在有望调到6分钱或9分钱。还有物业管理收费的备案问题，我们实行的是5级标准管理，1-4级可以不要备案，直接通过，5级以上就要到物价局备案。再就是关于收费代收和垫支的问题，这次要通过物价局的文件明确规定：禁止任何单位和个人要求物业服务公司代收和垫支任何其他费用。

3.维修应急预案绿色通道。

以后涉及的物业管理中的12个问题，比如，电梯坏了，可以直接找绿色通道，应急使用维修资金，从根本上解决了维修资金使用难的问题。

4.市主管部门与市中院联合举行纠纷调解座谈会。

这个座谈会主要是通过中级人民法院来解决物业管理纠纷中的风险边界问题，共有13个问题达成了共识。物业服务公司不是包治百病的，责任是有边界的。业主家里被盗、高空坠物、车子丢失等等，该不该物业服务公司负责？以后在涉及到这些问题时有了解决办法。比如，如果业主家里被盗，物业服务公司的责任比例是15%。

三是加强业主大会的设立指导和业委会的管理与培训

这是行业发展中另一个责任主体问题。物业管理的发展离不开业主，业主是责任的主体，业主的专业和相关法律素质的提高势在必行，为此，成都市做了一下几件事：

1.市物协成了业主委员会工作研究会。

由业主委员会主任代表、行业专家代表，政府代表、法官代表和律师代表组成业主委员会工作研究会，今年研究的主题是业主委员会的工作成就和议事流程。

2.明确业主大会的设立率。

成都市以政府工作报告的形式，一是要求确保业主设立率2012年全市达到60%，2013年达80%。二是所有没有设立业主大会委员会的小区不能调价，三是在业主大会和业主委员会成立之前，小区设施设备的管理和维修归开发商负责。

3.制定了业委会培训大纲和教辅导材。

今年预计培训业主委员会主任和副主任达到1000人。预计用三年的时间，对其轮流培训一次。业主委员会成员专业能力和法律法规素质的提高，有助于他们完善职责、尽职尽责，同时有助于另一方责任主体推动物业管理行业的发展。

    总之，相关条例、政策的出台和措施的推行，不仅使成都市物业服务业发展有了政府的支持，政策法律的保护，同时也标志着成都物业服务管理逐渐走向成熟，并继续向前快速发展。