成都金房：上山下乡 三保一促

成都金房物业通过对一定数量农民居住区的管理，通过对农民居住区管理的探索，充分体现了物业管理的覆盖，扩大了企业管理的规模，增加了效益，同时也为“三保一促”加快城乡一体化建设和谐社会做出了应有的贡献，可谓是名利双收。

三保一促，民企大有可为

今年国务院总理温家宝3月5日在十一届三中全国人大二次会议上所作出的工作报告中明确提出了“2009年我们的工作重点是要围绕保增长，保民生，保稳定，促发展”即“三保一促”开展工作，物业服务行业在实践中怎样理解响应政府的这一号召，这显然不是一个简单的口号问题，更是一个实实在在的现实问题。我们认为物业服务企业也同样能为“三保一促”作贡献同样也能在“三保一促”中大有可为。作为一家民营企业成都金房物业要响应中央提出的保增长、保民生、保稳定、促发展的要求就是要在物业服务的市场化过程中，始终坚持通过专业化、规范化管理经营来加快企业的发展促进企业多方位的提升。

2009金房物业项目实例

严格规范管理提升服务品质，努力改善农民居住区环境。

我们提供服务的农民居住区是100万㎡，受益居民人数共计18680户，约 50万人。

例如：“东林小区“位于成都市青龙乡东林村一、二组，主要安置有东林村、将军村及荆竹村的返迁安置户。小区总建筑面积159055平方米，总栋数40栋，总户数2076户，现余空置房650套。小区按照成都市经济适用房和拆迁安置房的建设标准进行规划、设计、施工，房屋总的分为套一、套二、套三、三种套型，由六层住宅和地下停车场组成。

小区的主要收费项目为：物业服务费0.30元/平方米/月，代收“袋装化生活垃圾处置费”8元/月/户；其它收费项目有：机动车占道服务费、特约维修服务费，均按照政府及相关部门的要求实施。

由于小区的业主都是农民拆迁安置户，对物业管理、服务没有概念，认识不够；同时，由于拆迁安置房配套设施及房屋质量达不到应有的标准，部分业主对物业管理持抵制和刁难的态度。为了能使小区的环境整洁、美观而和谐，通过我们工作人员的耐心解释，反复宣传物业管理、服务的作用，用我们全体32个员工的真诚和汗水实实在在的为业主服务，使物业正常运转，让业主真正体会到了物业管理、服务的好处与优势，小区物业服务费收费率达到98％。我们在廉价的微薄收入情况下，本着踏踏实实、开源节流的原则，认真做好以下几件事情：

1．小区环境卫生方面，让业主以往在农村的卫生陋习慢慢改正过来：如纠正他们在单元楼道及阳台下面堆放杂物的习惯；制止他们在绿化带内践踏、晾晒衣物的行为；加强小区的犬只管理；引导业主不得乱扔垃圾，讲究卫生等良好行为。

2．小区秩序维护及安全方面：加强巡逻力度及进出人员管理；积极宣传安全及消防知识，引导业主做好自家安全防范工作；规范机动车及非机动车辆的停放等等。总的来说小区治安环境相对和谐、安定，小区住户及社区对我们的工作也较为满意。

3．设施设备维护及公共区域、室内维修方面的问题比较多，及时、有效、热情地为业主排忧解难，急业主之所急，我们就按照“24小时质保协议”的要求为业主处理问题。因为拆迁安置房没有维修资金的，只能通过质保协议即业主与企业分担的原则处理，一年来维修费用在20万元左右。

4．整体环境及社区活动方面：规范小区一楼商铺；制止业主乱搭乱建现象；同时积极安排与业主开辟跳舞健身活动点、晾晒衣物区域以及红白喜事“坝坝宴”摆设点等等。

5．针对小区部分业主无就业机会的问题，在情况允许的条件下，尽量为他们提供合适的就业岗位，目前就小区解决农民工就有20人，例如保洁工、保安员、绿化工等岗位。

在开展规范化服务的过程中，努力做到政府、行业提出的“三优”要求，即优良的秩序、优美的环境、优质的服务，分拆开看共计50个小项，公司要求各项目部严格对照“三优考评”逐项落实，确保业主能够感受到物业服务的好处，每日所交物业服务费是质保的，通过下列一些数据可以充分说明问题。

上述项目服务质量统计数据

五年来我们共计收到锦旗57面；感谢信80封；奖牌 22枚；真正做到了一方平安。

拓展市场，促进企业效益增长

成都金房物业从 2004 年10月开始先后承接了东方阳光城小区 158000万㎡，秀水苑 57000万㎡，鹤林小区 61000万㎡，东林小区 156000万㎡。农民居住区物业服务费均为每平方米0.30元，每年共计 416402.4万元。其中营业税 23734.94元∕月，直接成本 35万元，每年管理费用仅为0.03元／平米，通过这些数据说明只要管理得好，操作得力，一定的管理规模与管理效益是成正比的。

响应政府号召，推进城乡一体化

今年2004月公司承接了锦江区皇经楼项目是该区农民居住区示范项目，还是成都市农民居住区示范项目，是推进城乡一体化的窗口.接此项目后，公司上下深感责任重大，明确提出根据要求开展各项服务。该项目是两个村的农民返还而成，首先要通过良好的管理与服务让广大农民感受到物业服务的好处，如2009年5月16 日发生火灾，是物业员工第一时间到达现场，奋勇处理险情，控制了局面，再一个业主对安全问题最关心，公司重点加强了安全的责任管理，待消防官兵赶到时，已处理完成，受到广大群众的称赞。管理8个月没有发生重大安全责任事件。再就是要保证经济效益，就是不能亏损，公司下大力气通过控制能耗，人工成本、办公费用，精打细算，保证每月有结余。同时安排了部分农民工的就业，因为该项目是示范小区也承担了大量的接待任务， 8 月 26日省、市、区三级人大代表到皇经楼视察，感受到农民居住区开展物业服务的三大好处：一是广大农民充分享受到城市文明的成果，环境美了，心情顺了；二是通过物业服务企业一系列措施的保稳定。杜绝了一年新、二年乱、三年破旧大杂院的宿命。三是广大农民经过城乡一体化变为市民，再通过物业管理，树立了公民意识，而变成公民。农民—市民—公民

农民居住区实施专业化、规范化物业管理，对企业对行业对社会都是新课题，研究新课题，实践新课题，解决新课题，这既是现实义务更是历史责任。几年的实践证明，农民居住区的物业管理是可行的，是有利的，是实践“三保一促”又一新领域，我们的肯定大于否定，发展高于困难，只要我们不畏困难，坚信自己，就一定能够在农民居住区这一广阔的领域大有作为，尽一份社会责任，做一份社会贡献。

                                   作者系成都金房物业管理有限公司董事长

                                                           编辑：高丹华